Le taux de référence: qu’est-ce que c’est?
Il s’agit d’un indicateur prix des loyers fourni par l’OFL (Office fédéral du logement). Ce dernier se base sur le taux hypothécaire moyen des banques et reflète le coût des loyers. Lors d’une baisse de ce taux de référence, les régies et propriétaires ont normalement l’obligation d’adapter les loyers des locateurs.
Une adaptation obligatoire… mais pourtant pas automatique
De manière assez paradoxale, si les régies ont l’obligation d’adapter les loyers en cas de baisse du taux de référence, ils n’ont pas l’obligation de le faire automatiquement. Autrement dit, c’est au locataire de faire une demande de changement de loyer. Si la diminution du taux de référence depuis la fixation du dernier loyer est avérée, la régie (ou le propriétaire) a l’obligation de diminuer le loyer en conséquence, ou alors de justifier un refus par des éléments concrets. Les raisons de refus peuvent être des travaux récents de modernisation par exemple.
Comment faire une demande?
Tout simplement en envoyant une lettre à la régie ou au propriétaire. De nombreux modèles de lettres existent, ou même des outils permettant de calculer la diminution attendue (voir par exemple le site de l’Asloca). Il est généralement conseillé d’envoyer la lettre en recommandé, ceci afin d’avoir une preuve de l’envoi en cas de litige ou de refus non justifié.
A combien s’élèvera la diminution du loyer?
Tout dépendra du taux précédemment utilisé pour calculer le loyer par rapport au taux actuel. Ainsi, un passage des taux de 1.75% à 1.5% implique une baisse de 14% du loyer hors charge (les charges ne sont pas concernées par les diminutions du taux). Pour un loyer de 1’200 Chf (1’000 Chf + 200 Chf de charges), il y aura donc une changement d’environ 140 Chf, soit un nouveau loyer de 1’060 Chf.
Quand la modification de loyer sera-t-elle effective?
Si la diminution est accordée par la régie ou le propriétaire, celle-ci entrera en vigueur normalement au prochain renouvellement du bail.
Baisse de loyer et caution
Habituellement, une caution de loyer équivalente à 3 loyers est exigée par les régies. Que se passe-t-il en cas de changement du loyer? Simplement: rien. Le montant immobilisé est en effet convenu lors de l’entrée en vigueur du contrat de location, et n’est pas concerné par la hausse ou baisse de loyer. Cependant, en cas de caution déposée sur un compte bancaire, il est possible de faire appel à une garantie de loyer sans dépôt bancaire, fonctionnant comme une assurance et vous permettant de récupérer le montant immobilisé.
